Baugenehmigung für ein Mehrfamilienhaus

Das Verfahren in sechs Schritten

1. Entwurfskonzept

   Das Konzept des Gebäudes — Anzahl und Struktur der Wohnungen, Stellplätze, Lage auf der Parzelle. Es wird mit dem Raumplan und mit Ihnen abgestimmt, bis eine Lösung vorliegt, die den Anforderungen des Projekts entspricht. Dies ist die Grundlage, auf der alles Weitere aufbaut.

2. Einholung besonderer Bedingungen und Anschlussbedingungen

   Der Planer erstellt eine Beschreibung und Darstellung des Bauwerks, die als Grundlage für die Festlegung der Bedingungen dienen. Für Mehrfamilienhäuser werden festgelegt: Anschlussbedingungen, besondere Brandschutzbedingungen, besondere Bedingungen zum Schutz von Kulturgütern, wenn das Gebäude geschützt ist oder in einem geschützten Ensemble liegt, sowie ausnahmsweise Bedingungen weiterer öffentlich-rechtlicher Stellen, wenn der Bau die bestehende oder geplante Infrastruktur beeinflusst Art. 47 Abs. 4.

   Die öffentlich-rechtlichen Stellen legen die Bedingungen innerhalb von 30 Tagen fest Art. 48. Derzeit kann der Planer diese Bedingungen nicht direkt anfordern — der Antrag läuft über die Verwaltungsbehörde, da eDozvola für den direkten Weg noch nicht freigeschaltet ist Art. 134.

3. Hauptentwurf, Fachgutachten und Prüfung

   Den Hauptentwurf erstellen zugelassene Planer aller erforderlichen Fachrichtungen (Architektur, Tragwerk, Installationen…); für die gegenseitige Abstimmung ist der Hauptplaner verantwortlich Art. 20. Der Erstellung gehen Fachgutachten voraus, sofern vorgeschrieben oder erforderlich — z. B. ein geotechnisches Gutachten, ein Brandschutz- oder ein Verkehrsgutachten Art. 35 Abs. 1.

   Bestandteil der ersten Mappe des Hauptentwurfs ist die Darstellung aller angewandten Brandschutzmaßnahmen Art. 38. Ist eine Prüfung vorgeschrieben, prüft ein Prüfingenieur den Entwurf hinsichtlich der mechanischen Widerstandsfähigkeit und Standsicherheit und erstellt darüber einen Bericht Art. 44.

4. Baugenehmigungsantrag

   Der Antrag wird elektronisch eingereicht Art. 61. Dem Antrag für ein Mehrfamilienhaus wird Folgendes beigefügt Art. 63:

   • der Hauptentwurf
   • Fachgutachten, sofern vorgeschrieben oder erforderlich
   • der Energieausweis des Gebäudes
   • der Ausweis über die akustischen Eigenschaften des Gebäudes
   • der Bericht über die Prüfung des Hauptentwurfs, sofern eine Prüfung vorgeschrieben ist
   • der Nostrifizierungsbericht, wenn der Entwurf nach ausländischen Vorschriften erstellt wurde
   • Nachweis des rechtlichen Interesses (z. B. Eigentum oder Baurecht)
   • Nachweis über die Übertragung eines Teils des Grundstücks an die lokale Selbstverwaltungseinheit, sofern eine solche Verpflichtung besteht
   • eine Liste der Wohneinheiten mit Angaben zur Wohnqualität
5. Verfahren und Erteilung der Genehmigung

   Die Verwaltungsbehörde holt von Amts wegen die Bestätigungen der öffentlich-rechtlichen Stellen ein, dass der Hauptentwurf den besonderen Bedingungen entspricht — die Stelle stellt die Bestätigung innerhalb von 15 Tagen aus Art. 66 — und lädt die Beteiligten zur Einsicht in die Verfahrensakte Art. 68 Abs. 4.

   Die Genehmigung wird erteilt, wenn festgestellt ist, dass alle Unterlagen beigefügt, alle Bedingungen festgelegt und alle Bestätigungen ausgestellt sind, dass der Hauptentwurf dem Raumplan entspricht und dass die Vorschriften über die Zugänglichkeit für Menschen mit Behinderungen und eingeschränkter Mobilität angewandt wurden Art. 73 Abs. 2.

6. Ausführungsprojekt, Anmeldung des Baubeginns und Bau

   Vor dem Bau wird das Ausführungsprojekt erstellt — für Mehrfamilienhäuser ist es verpflichtend Art. 39 Abs. 3 und darf dem Hauptentwurf nicht widersprechen.

   Der Baubeginn wird elektronisch spätestens 5 Tage vor Beginn angemeldet Art. 89. Es folgt der Bau unter fachlicher Überwachung, nach Fertigstellung die technische Abnahme und die Nutzungsgenehmigung — dieses Verfahren beschreiben wir in einem eigenen Ratgeber.

Gültigkeit der Genehmigung und Frist zur Fertigstellung

Sobald sie rechtskräftig wird, verliert die Genehmigung ihre Gültigkeit, wenn nicht innerhalb von 6 Jahren ab Rechtskraft mit dem Bau begonnen wird; als Baubeginn gilt der Tag der Anmeldung des Baubeginns Art. 79.

Ein Mehrfamilienhaus muss innerhalb von 7 Jahren fertiggestellt sein — im Hinblick auf das äußere Erscheinungsbild und die Gestaltung der Parzelle — gerechnet ab dem Tag der Anmeldung des Baubeginns Art. 80 Abs. 1. Die Frist gilt nicht für Gebäude, die ein einzeln geschütztes Kulturgut sind.

Bestätigungen und Beteiligte im Verfahren

Die zwei Punkte, in denen sich das Verfahren für ein Mehrfamilienhaus am stärksten vom Verfahren für ein Haus unterscheidet:

Bestätigungen zum Hauptentwurf holt die Verwaltungsbehörde ein

Im Genehmigungsverfahren fordert die Verwaltungsbehörde von Amts wegen die Bestätigungen der öffentlich-rechtlichen Stellen an, dass der Hauptentwurf den besonderen Bedingungen und besonderen Vorschriften entspricht; die Bestätigung wird innerhalb von 15 Tagen ausgestellt Art. 66. Die besonderen Bedingungen und Anschlussbedingungen selbst werden früher festgelegt, vor der Antragstellung Art. 47 Abs. 4 — wobei sie, wie erwähnt, der Planer derzeit nicht direkt anfordern kann, sondern der Antrag über die Verwaltungsbehörde läuft.

Der Kreis der Beteiligten ist größer als beim Haus

Beteiligte im Verfahren sind neben dem Bauherrn und den Inhabern dinglicher Rechte an der Immobilie selbst die Eigentümer und Inhaber anderer dinglicher Rechte an allen unmittelbar angrenzenden Grundstücken — ohne die h/2-Begrenzung, die für weniger komplexe Gebäude gilt Art. 68 Abs. 2.

Sind 10 oder weniger Beteiligte im Verfahren, wird die Ladung zur Akteneinsicht persönlich zugestellt; sind es mehr, wird eine öffentliche Ladung an der elektronischen Anschlagtafel veröffentlicht, mindestens 10 Tage vor dem für die Einsicht bestimmten Tag Art. 70 Abs. 2. Ein Beteiligter kann sich innerhalb einer Frist von höchstens 8 Tagen schriftlich zum geplanten Bau äußern Art. 71.

Genehmigung ohne die Ausbaudetails der Wohnungen

Auf Antrag des Bauherrn kann die Genehmigung für ein Gebäude mit ausschließlich Wohn-, Geschäfts- oder gemischter Wohn- und Geschäftsnutzung auch ohne den Teil des Hauptentwurfs erteilt werden, der die Endbearbeitung der Boden-, Wand- und Deckenflächen, nichttragende Trennwände sowie die Installationsführungen der einzelnen Wohnungen bzw. Geschäftsräume regelt Art. 75 Abs. 1.

Für ein solches Gebäude kann die Nutzungsgenehmigung erteilt werden, sobald es bis zu einem bestimmten Grad der Fertigstellung errichtet ist; die einzelnen Einheiten werden später auf Grundlage des Hauptentwurfs fertiggestellt Art. 75 Abs. 2–3. Das gibt Bauherren die Flexibilität, den Innenausbau der Wohnungen an die Käufer anzupassen.

Gesetzliche Fristen im Verfahren

Die wichtigsten gesetzlich vorgeschriebenen Fristen im Verfahren:

Die Gesamtdauer hängt von der Komplexität des Gebäudes, der Zahl der beteiligten öffentlich-rechtlichen Stellen und der Zahl der Beteiligten im Verfahren ab.