Građevinska dozvola za višestambenu zgradu

Tijek postupka u šest koraka

1. Idejno rješenje

   Koncept zgrade — broj i struktura stanova, parkirališna mjesta, smještaj na građevnoj čestici. Usklađuje se s prostornim planom i s vama dok ne dobijete rješenje koje odgovara potrebama projekta. Ovo je temelj na koji se naslanja sve ostalo.

2. Pribavljanje posebnih uvjeta i uvjeta priključenja

   Projektant izrađuje opis i prikaz građevine koji su podloga za utvrđivanje uvjeta. Za višestambene zgrade utvrđuju se uvjeti priključenja, posebni uvjeti zaštite od požara, posebni uvjeti zaštite kulturnih dobara ako je zgrada zaštićena ili u zaštićenoj cjelini, te iznimno uvjeti drugih javnopravnih tijela ako se građenjem utječe na postojeću i planiranu infrastrukturu čl. 47 st. 4.

   Javnopravna tijela uvjete utvrđuju u roku od 30 dana čl. 48. Trenutno projektant te uvjete ne može tražiti izravno — zahtjev ide preko upravnog tijela, jer eDozvola još nije osposobljena za izravan put čl. 134.

3. Glavni projekt, elaborati i kontrola

   Glavni projekt izrađuju ovlašteni projektanti svih potrebnih struka (arhitektura, konstrukcija, instalacije…), a za međusobnu usklađenost odgovara glavni projektant čl. 20. Izradi prethode elaborati ako su propisani ili potrebni — npr. geotehnički, elaborat zaštite od požara, prometni čl. 35 st. 1.

   Sastavni dio prve mape glavnog projekta je prikaz svih primijenjenih mjera zaštite od požara čl. 38. Ako je kontrola propisana, projekt u pogledu mehaničke otpornosti i stabilnosti kontrolira revident i o tome sastavlja izvješće čl. 44.

4. Zahtjev za građevinsku dozvolu

   Zahtjev se podnosi elektronički čl. 61. Uz zahtjev za višestambenu zgradu prilaže se čl. 63:

   • glavni projekt
   • elaborati, ako su propisani ili potrebni
   • iskaznica energetskih svojstava zgrade
   • iskaznica o akustičkim svojstvima zgrade
   • izvješće o kontroli glavnog projekta, ako je kontrola propisana
   • izvješće o nostrifikaciji, ako je projekt izrađen prema stranim propisima
   • dokaz pravnog interesa (npr. vlasništvo ili pravo građenja)
   • dokaz o prijenosu dijela zemljišta jedinici lokalne samouprave, ako takva obveza postoji
   • popis stambenih jedinica s podacima o kvaliteti stanovanja
5. Postupak i izdavanje dozvole

   Upravno tijelo po službenoj dužnosti pribavlja potvrde javnopravnih tijela da je glavni projekt izrađen u skladu s posebnim uvjetima — javnopravno tijelo potvrdu izdaje u roku od 15 dana čl. 66 — te poziva stranke na uvid u spis predmeta čl. 68 st. 4.

   Dozvola se izdaje kad se utvrdi da su priloženi svi dokumenti, utvrđeni svi uvjeti, izdane sve potvrde, da je glavni projekt u skladu s prostornim planom te da je primijenjen propis o pristupačnosti za osobe s invaliditetom i smanjene pokretljivosti čl. 73 st. 2.

6. Izvedbeni projekt, prijava početka i gradnja

   Prije gradnje izrađuje se izvedbeni projekt — za višestambene zgrade je obavezan čl. 39 st. 3 i ne smije biti izrađen protivno glavnom projektu.

   Početak građenja prijavljuje se elektronički najkasnije 5 dana prije početka čl. 89. Slijedi gradnja uz stručni nadzor, a po dovršetku tehnički pregled i uporabna dozvola — taj smo postupak opisali u zasebnom vodiču.

Važenje dozvole i rok za dovršetak

Nakon što postane pravomoćna, dozvola prestaje važiti ako se građenju ne pristupi u roku od 6 godina od pravomoćnosti; smatra se da ste pristupili građenju danom prijave početka građenja čl. 79.

Višestambena zgrada mora biti dovršena u roku od 7 godina — u pogledu vanjskog izgleda i uređenja građevne čestice — računajući od dana prijave početka građenja čl. 80 st. 1. Rok se ne odnosi na zgrade koje su pojedinačno zaštićeno kulturno dobro.

Potvrde i stranke u postupku

Dvije stvari po kojima se postupak za višestambenu zgradu najviše razlikuje od postupka za kuću:

Potvrde na glavni projekt traži upravno tijelo

U postupku izdavanja dozvole upravno tijelo po službenoj dužnosti traži od javnopravnih tijela potvrde da je glavni projekt izrađen u skladu s posebnim uvjetima i posebnim propisima; potvrda se izdaje u roku od 15 dana čl. 66. Sami posebni uvjeti i uvjeti priključenja utvrđuju se ranije, prije podnošenja zahtjeva čl. 47 st. 4 — pri čemu ih, kako je navedeno, projektant trenutno ne može tražiti izravno, nego zahtjev ide preko upravnog tijela.

Krug stranaka širi je nego kod kuće

Stranke u postupku su, osim investitora i nositelja stvarnih prava na samoj nekretnini, vlasnici i nositelji drugih stvarnih prava na svim nekretninama koje neposredno graniče s česticom — bez ograničenja h/2 koje vrijedi za manje složene zgrade čl. 68 st. 2.

Ako je stranaka 10 ili manje, poziv na uvid u spis dostavlja se osobno; ako ih je više, objavljuje se javni poziv na elektroničkoj oglasnoj ploči, najmanje 10 dana prije dana određenog za uvid čl. 70 st. 2. Stranka se o namjeravanom građenju može pisano izjasniti u roku od najviše 8 dana čl. 71.

Dozvola bez završnih detalja stanova

Na zahtjev investitora dozvola za zgradu isključivo stambene, poslovne ili stambeno-poslovne namjene može se izdati i bez dijela glavnog projekta kojim se rješavaju završne obrade ploha podova, zidova i stropova, nenosivi pregradni zidovi te razvodi instalacija pojedinačnih stanova odnosno poslovnih prostora čl. 75 st. 1.

Za takvu se zgradu uporabna dozvola može izdati kad je izgrađena do određenog stupnja dovršenosti, a pojedinačni se prostori dovršavaju naknadno na temelju glavnog projekta čl. 75 st. 2–3. To investitorima daje fleksibilnost da unutarnje uređenje stanova prilagode kupcima.

Zakonski rokovi u postupku

Najvažniji rokovi koje zakon propisuje u postupku:

Ukupno trajanje ovisi o složenosti zgrade, broju javnopravnih tijela koja sudjeluju i broju stranaka u postupku.