Ako gradite obiteljsku kuću, vaša građevina najvjerojatnije spada u manje složene zgrade — stambene zgrade s najviše dva stana čija građevinska (bruto) površina ne prelazi 400 m² čl. 3 t. 32. Za njih novi zakon propisuje najjednostavniji postupak.
Dozvolu dobivate na temelju idejnog projekta. Glavni projekti svih struka (arhitektura, konstrukcija, instalacije) nisu uvjet za dozvolu — izrađuju se tek kasnije, kao podloga za prijavu gradilišta i samu gradnju. To znači manje troška i čekanja prije nego dobijete dozvolu.
Svi navedeni članci (čl.) odnose se na Zakon o gradnji (NN 155/2025).
Tijek postupka u šest koraka
-
Idejno rješenje
Početni dogovor o izgledu, veličini i rasporedu kuće. Usklađuje se s vama dok ne dobijete rješenje koje odgovara vašim potrebama i prostornom planu. Ovo je temelj na koji se naslanja sve ostalo.
-
Pribavljanje posebnih uvjeta i uvjeta priključenja
Projektant izrađuje opis i prikaz građevine te ispunjava potrebne obrasce (npr. zahtjev za elektroenergetsku suglasnost) i pokreće postupak utvrđivanja posebnih uvjeta i uvjeta priključenja.
Za manje složene zgrade opseg je minimalan — uglavnom uvjeti priključenja, te posebni uvjeti zaštite kulturnih dobara samo ako je kuća zaštićena ili u zaštićenoj cjelini čl. 47 st. 3.
-
Idejni projekt i zahtjev za građevinsku dozvolu
Projektant izrađuje idejni projekt čl. 33. Uz zahtjev za građevinsku dozvolu prilaže se čl. 62:
- idejni projekt
- dokaz pravnog interesa (npr. vlasništvo čestice)
- dokaz o prijenosu dijela zemljišta jedinici lokalne samouprave, ako takva obveza postoji
- popis stambenih jedinica
Zahtjev se podnosi elektronički čl. 61.
-
Građevinska dozvola
Upravno tijelo izdaje dozvolu nakon što utvrdi da je idejni projekt izrađen u skladu s prostornim planom i da su priloženi svi dokumenti čl. 73. Time je zaokružena cjelina nužna za dobivanje dozvole.
-
Glavni projekti i prijava početka građenja
Tek sada se izrađuju glavni projekti svih potrebnih struka.
Početak građenja prijavljuje se najkasnije 5 dana prije početka čl. 89. Uz prijavu se prilaže glavni projekt u elektroničkom obliku te se navode izvođač i nadzorni inženjer čl. 89 st. 4.
Napomena: ako je kuća zaštićeno kulturno dobro ili u zaštićenoj cjelini, prije prijave početka građenja treba ishoditi potvrdu da je glavni projekt u skladu s posebnim uvjetima zaštite kulturnih dobara.
-
Građenje, nadzor i uporabna dozvola
Tijekom gradnje stručni nadzor manje složene zgrade provodi se samo u odnosu na mehaničku otpornost i stabilnost čl. 26 st. 2.
Po završetku se traži uporabna dozvola. Tehnički pregled manje složene zgrade ne provjerava ispunjavanje temeljnih zahtjeva — utvrđuje se izgrađenost u skladu s lokacijskim uvjetima: namjena, vanjske mjere, oblik i veličina čestice te smještaj kuće čl. 94 st. 3, čl. 97 st. 2. Uporabna dozvola izdaje se u roku od 8 dana od obavljenog tehničkog pregleda čl. 102.
Počnete li graditi prije ishođenja građevinske dozvole, upravno tijelo za manje složene zgrade naplaćuje posebnu naknadu od 4.000 € i o tome obavještava građevinsku inspekciju; plaća se u roku od 15 dana čl. 72 st. 2. Uz to, plaćena naknada uvjet je za izdavanje dozvole čl. 73 st. 1.
Važenje dozvole i rok za dovršetak
Nakon što postane pravomoćna, dozvola prestaje važiti ako se građenju ne pristupi u roku od 6 godina od pravomoćnosti; smatra se da ste pristupili građenju danom prijave početka građenja čl. 79.
Kuća (manje složena zgrada) mora biti dovršena u roku od 5 godina — u pogledu vanjskog izgleda i uređenja građevne čestice — računajući od dana prijave početka građenja čl. 80 st. 1. Rok se ne odnosi na zgrade koje su pojedinačno zaštićeno kulturno dobro.
Šalje li referent projekt na potvrde i pozivaju li se susjedi
Dvije stvari koje investitore i projektante najčešće zanimaju kod kuće do 400 m²:
Projekt se ne šalje na potvrde
Kod manje složenih zgrada upravno tijelo ne šalje projekt javnopravnim tijelima na potvrđivanje. Potrebni su samo uvjeti priključenja, a posebni uvjeti zaštite kulturnih dobara jedino ako je kuća pojedinačno zaštićena ili se nalazi u zaštićenoj cjelini čl. 47 st. 3. Ti se uvjeti pribavljaju prije podnošenja zahtjeva — zasad preko upravnog tijela, jer eDozvola još nije osposobljena za direktni put čl. 134. Uvjet za izdavanje dozvole je da su ti uvjeti utvrđeni čl. 73 st. 1.
Susjedi se pozivaju, ali samo uži krug
Prije izdavanja dozvole tijelo graditeljstva poziva stranke na uvid u spis predmeta čl. 68 st. 4. Kod manje složenih zgrada stranke su, osim investitora, samo vlasnici neposredno susjednih nekretnina koje se nalaze na udaljenosti manjoj od polovice visine pročelja (h/2) mjereno od pročelja vaše kuće čl. 68 st. 1.
U većini slučajeva kuća je od granica čestice udaljena više od h/2, pa se susjedi u praksi i ne pozivaju u postupak.
Ako je u postupku 10 ili manje stranaka, poziv se dostavlja osobno; ako ih je više od 10, objavljuje se javni poziv na elektroničkoj oglasnoj ploči čl. 69. Susjed koji se ne odazove pozivu ne može zbog toga kasnije tražiti obnovu postupka čl. 69 st. 4.
Okvirno trajanje
Rokovi ovise o opsegu i o brzini javnopravnih tijela, ali okvirno:
prema dogovoru s investitorom
oko 15 radnih dana od usuglašenog idejnog rješenja
oko 20 radnih dana od pribavljenih uvjeta
oko 15 radnih dana od pravomoćne dozvole
Na to se dodaju rokovi javnopravnih tijela (npr. do 30 dana za posebne uvjete čl. 48) i upravnog tijela za izdavanje dozvole.
Trebate ponudu za projekt obiteljske kuće?
DoT. d.o.o. izrađuje idejna rješenja, idejne projekte i glavne projekte svih struka za obiteljske kuće, usklađeno s novim Zakonom o gradnji.
Zatražite ponudu →Napomena: ovaj vodič je informativnog karaktera i ne zamjenjuje uvid u važeće propise. Za konkretan slučaj uvijek se primjenjuje aktualni tekst Zakona o gradnji i pripadajućih pravilnika.